蔡穗声：楼市的黄金时代 还没到来！

 来源：南都 邓恒

人物档案

　　1952年生，经济学副研究员，高级经济师，房地产估价师、广东省房地产行业协会名誉会长，也是业内出名的学者型专家。

　　作为刚刚退下的原广东省房地产行业协会掌门人，他不在意各种定义，自信的资本是自身的学识，和30多年来深厚沉淀的行业积累。从房改到住房政策，从产品到金融资本，从市场到房价，从调控到房产税再到房企转型，鞭辟入里的层层推进仿若给我们打开了一幅二十年地产发展史的画卷。

　　他说话温和，却不推诿。广深房价之比，他认为，更多的钱去了深圳，房价自然会高，但广州要扬长避短展示自我。调控，他赞成，但过重依靠地产、依赖土地财政的增长方式却不可持续；不是英雄，不是狗熊，房地产业应该回归本源。他是蔡穗声。关于广州地产20年最有趣的比喻，来自他爱喝的一款普洱：粤派地产就像勐海的“老班章”，口感很“霸气”，实力有“内涵”。

　　谈住房政策

　　住房政策和市场并行

　　回忆过去20年的楼市，蔡穗声印象最深的就是房改。1998年，有关部门制定了以停止住房实物分配、推行住房分配货币化为核心内容的住房制度改革政策。“太重要了，是中国房地产发展史上的里程碑，它取消福利分房，全面打开住房二级市场，自此以后房地产业便逐步成为国民经济的支柱产业。”

　　房改的讨论早就有之，为何到1998年才推行？“以前都是福利分房，有单位的单位分，没单位困难的就申请解困房，到80年代初僧多粥少很难维持下去，刚好改革开放才知道原来住房是可以商品化、消费化的，于是国家就开始讨论房改了，随后还在佛山、烟台、蚌埠几个城市做了试点，但进程很漫长，直到1997年爆发亚洲金融危机，形势很严峻，想中国经济不下滑，就要在投资上和消费上找热点，当时就找了住房和汽车两大热点。”蔡穗声说。

　　知道房改重要性的人很多，但真正明白房改的却不多。蔡穗声表示，房改是住房制度改革，改革后打开的是全新的房地产市场，是按市场规律来运行的，有钱就买，没钱不买，钱多买大的，钱少买小的，根据自身情况或买或租解决居住问题，这叫市场。而房改之前存在且现在还存在的则是住房政策，除了取消福利分房，还有解困房，90年代叫安居房，后来叫经济适用房，公租屋或廉租屋，现在总称为保障性住房，就是国家有责任帮助低收入人群解决基本住房需求的政策。“住房政策和市场是并行的。”

　　说金融资本

　　市场不相信眼泪

　　若要给过去的20年分阶段，蔡穗声分为产品、品牌、金融资本三个阶段。“其实广州、广东、全国都大同小异，首先经历的都是产品阶段，最典型就是华南板块，产品做得好，小区、物管、配套也比较完善。”不过，蔡穗声却认为，产品阶段中最成熟的代表作，是广州越秀地产打造的岭南花园。“它有两个特点是开创性的，第一是生态性，规划设计、园林、植物配置都很环保、生态，如何适合南方气候，如何防潮隔热通风等。第二是地域文化即岭南文化。”

　　品牌阶段好理解，万科、碧桂园……很多房企都做得很好。但在当下的金融资本阶段，蔡穗声表示需要认清两点，一是资本的力量。“说到底就是股权之争，这是由资本决定的。”二是资本也要遵循市场规律和规则。“同样是砸钱，为何恒大足球就能砸出成功？球场上允许合理冲撞，也要允许别人合理利用规则。”

　　前两阶段之后，“有人说房地产的黄金时代过去白银时代来了。有些企业发展很快，虽然风险跟利润成正比，但中国经济风险不大吗？全世界说了多少年我们要崩溃了，实际也没有，但你得承认我们是在走钢丝，这是我们的选择。”

　　蔡穗声认为，现阶段只要抓住金融就稳住市场，房价过高那就提高利率提高首付降低杠杆，房价自然上不去。

　　论市场

　　房价解决之道在发展都市圈城市群

　　作为改革开放前沿，90年代初的广东房地产市场占到全国三分之一，现在有所下降，2015年全国商品房销售面积12.8亿平方米，广东1.17亿占比9%；全国销售金额8.7万亿，广东1 .14万亿占比13%，平均大概占比10%。蔡穗声认为粤派地产商很有实力，90年代中后期“粤军北伐”显赫一时，而2016年中国房地产上市公司综合实力前十中广东占了七个。

　　广州的房价被深圳抛在后面，这不奇怪。“有个数据叫金融机构本外币存款余额，2009年到2014年，深圳增长103 .5%，广州是59 .4%。个人、单位的存款更多集中在深圳，钱多的地方买房的多房价也高，这很正常。”蔡穗声认为深圳人口年轻化，金融和科技发展比广州好，总部经济多过广州。但广州也有优势，深厚的历史文化经济底蕴，又是行政管理中心，很多高校医疗资源，周边区域经济脉络早就形成。“没必要跟深圳比房价，要扬长避短展示自己的长处。”

　　广州最近出现的超4万地价，蔡穗声认为高价地是社会经济多种原因的综合反映，有政府、企业、市场的需求。“当年的高价地现在看来都不贵，所以广州房价是否大涨，涨到多少不好想像，我从1984年开始见证参与广州房地产30多年也想象不到。”不过，他认为大城市房价的解决出路在都市圈、城市群的规划建设上。“我们不能指望北上广深要容纳这么多人住下来，就像纽约上班住新泽西，东京上班住崎玉县、千叶县，以后深圳上班住惠州中山，广州上班住增城花都南沙一样，用轨道交通连起来”。

　　道调控

　　健康的市场机制是建立在完善的法律上

　　说到调控，蔡穗声认为调控是中国特色，他赞同调控。“短期内市场失效应该调控，但长期还是要建立一个健康有序的市场机制，这个机制必须体现在完善的法律上，而不是体现在长期调控政策上，要让市场发挥作用。”

　　蔡穗声介绍，我们房地产制度和规章都是根据1995年实施的《城市房地产管理法》建立的，里面有预售、估价、房地产开发资质管理制度等。“至今已发展了20多年，依据的却是之前的法。就像预售制度，当时环境需要，现在却弊端纠纷很多，有卷款而逃有货不对板，政府组织监管还增加成本。美国也有预售制度，但它只有订货功能没有融资功能，购房者的定金交到中介公司，开发商盖房向银行借钱，银行监管且承担风险。其买卖合同中还有反悔期，一定期限内购房者可无理由退款。随着时代的发展，我们也应该取消预售制度的融资功能。”

　　包括开发商资质管理，蔡穗声也认为应该取消。“有人说取消资质市场就乱了，怎么会呢？香港的开发商都没有资质，也不需要，所有环节都有法律约束，一级二级三级没有意义，反而浪费更多社会成本。很多市场经济国家靠行业协会和完善的制度形成社会治理。”

　　针对房产税，蔡穗声直言靠房产税抑制高房价是根本性的错误。“那房价跌的时候怎么办？停止收？等房价涨了再重新收？美国一直在征收房产税，该涨还是涨，而且美国房产税是一个地方税种，主要是解决社区的教育和市政。“我认为首先不要作为压抑房价的工具，其次要从我们国家总的税制设计中考虑；最后要考虑现在的经济形势是鼓励加税还是鼓励减税，想清楚之后再考虑可能会比较成熟。”

　　言房企转型升级

　　房地产市场今后的路子就是转型、升级

　　地价越来越高，资本越来越集中，中小型开发商何去何从？蔡穗声认为房地产市场今后的路子就是转型、升级。”何为转型？广义的房地产是国民经济的先导性基础性产业，不仅仅有住宅，它还能给旅游、工业、科技、物流，甚至港口交通基础设施等各行各业提供物理空间及营运服务，并衍生包括养老、医疗、美容等众多新的投资热点与消费热点。“我们要从以住宅开发为主这样一种生产模式，转到跟着消费、投资热点走。”至于升级，蔡穗声表示是经营模式的改变。“我们的开发商其实做了两个行业，投资和开发，在美国是分开的，开发商叫建造商，投资商就是投资，还可成立基金会、信托基金等去投资。未来我们也要将开发和投资分离，同时在经营管理方面下功夫。”

　　有人说中国房地产再走十年十五年，等城镇率达到70%，中国房地产就走向衰亡了，蔡穗声笑言这是个错误的观点。“以中国和美国房地产业收入结构比较，中国开发占87%，中介、租赁、管理等服务性收入占13%(2008年)，美国开发占42%，服务占58%(2007年)。所以房地产以后发展是服务经营占大头。发展历史已有一百多年的美国房地产行业，其成熟程度比我们高得多，可是在最近50多年来，美国房地产业增加值在G D P总量所占的比例均在10%以上，日本则是近20多年来房地产业增加值在G D P总量所占的比例均在10%以上，中国房地产业增加值占G D P比重在2014年才是6%。纵观发达国家市场经济史，城镇化之后房地产业依然是支柱产业，需要的是转型升级，所以我坚决不同意中国房地产业的黄金时代已经过去了的观点，黄金时代还没到来。现阶段中国房地产业还处于初级阶段，正走向成熟。